Siglo XXI de Aragón
Número 67 · MAYO 2012
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SOCIEDAD
HIPOTECAS

¿Esperanza o drama?

pisos
La ilusión por la compra de una vivienda se puede volver una pesadilla si no podemos hacer frente a los pagos. Fotos: A Photo Agency.

De unos años a esta parte ha cambiado mucho el ámbito económico. En tiempos de bonanza, bancos y cajas concedían hipotecas sin prácticamente requisitos. Ahora, como consecuencia de la crisis, las entidades bancarias han cerrado el grifo y no dan dinero, a menos que esté totalmente garantizado. Sin embargo, hay muchas familias que actualmente se encuentran en situaciones límite, porque firmaron una hipoteca cuando todo valía. El paro y las dificultades económicas han hecho que en los seis primeros meses del año se hayan ejecutado 30.000 desahucios en España. Auténticos dramas que acaban con las esperanzas de familias normales que ven como no pueden pagar sus letras y se quedan sin casa, pidiendo una segunda oportunidad a aquellos —los bancos—, que hace unos años les abrieron las puertas al paraíso. Hoy, la economía ha cambiado, y los bancos se niegan a dar créditos, impidiendo así el desarrollo personal y el bienestar social de aquellas personas que tan solo quieren una vivienda digna.

NURIA ASÍN. [Diciembre 11] La definición de hipoteca, según el diccionario, es sencilla: derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca.

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En resumen, dejar un dinero —más los correspondientes intereses— para adquirir un bien del que se disfruta, siempre y cuando se devuelvan los plazos al banco. Esta operación sencilla —siempre y cuando haya liquidez— se puede convertir en penosa cuando los pagos no pueden hacerse efectivos por el motivo que sea. Al banco no le interesan cuáles son, sino que la cuota no se satisface en tiempo y forma. Todas las facilidades dadas hasta el momento se tornan en pesadilla. De enero a junio de este año se han producido 30.000 desahucios en España, según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Una situación alarmante, porque la cifra de parados sigue subiendo, y ya vamos por los 5 millones.

Hace poco tiempo, cuando la situación económica era boyante, se concedían hipotecas prácticamente sin exigir garantías. Los bancos otorgaban sin rechistar el 100% del valor del inmueble. Además, ofrecían más dinero para poder amueblar la casa, o comprarse un coche nuevo o celebrar la adquisición de la vivienda realizando el viaje de tus sueños. Este superávit generado ha hecho que muchas familias se vean hoy en la más penosa de las situaciones. Las cuentas hechas sin cabeza no dan buenos resultados, pero en un tiempo en el que todo valía, precisamente el dinero era lo que menos se cuestionaba. Sin embargo, cuando las cosas en el ámbito del ladrillo comenzaron a ir mal, cuando la crisis empezó a palparse de forma real en este país, los bancos comenzaron a cerrar el grifo. Ya no solo era necesario tener el deseo de comprar una casa, tal y como sucedía hasta ahora, sino que se pedían muchas más cosas (aval, nómina, etc.). La situación dio un giro radical, las tasas de desempleo comenzaron a dispararse. El resultado: cientos de familias sin dinero para hacer frente a los gastos. Con una particularidad, que el inmueble que se había adquirido con un precio muy por encima de su valor, pasados unos meses ya no valía tanto.

Además, el stock de mercado generado ha hecho que sean más los pisos en venta que la demanda existente. El resultado: quiebra de empresas de la construcción, cientos de parados de este ámbito y casas y casas sin ocupar. En mayo de este año, según datos del Gobierno de Aragón, había en esta Comunidad Autónoma un stock de 17.600 viviendas, de las que 11.400 se hayan en la provincia de Zaragoza, 4.100 en la de Teruel y 2.500 en la de Huesca.

TOTAL HERMETISMO

El problema de las hipotecas ha estado muy presente en la reciente campaña electoral. Todos los partidos políticos han apostado por ofrecer soluciones a este drama social que afecta a miles de familias. Ahora, tras los comicios, toca cumplir las promesas.

El Partido Popular defendió en su programa “la necesidad de reformar la ley concursal para introducir en los procedimientos de insolvencia de personas físicas, con las debidas garantías para evitar comportamientos abusivos, mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable”. Una forma ambigua de decir que si alguien se declara insolvente y pierde su vivienda podría liberarse total o parcialmente de la deuda hipotecaria pendiente.

De enero a junio de este año se han producido 30.000 desahucios en España

Por su parte, el PSOE proponía “establecer la obligatoriedad de que las entidades financieras ofrezcan productos hipotecarios en los que la garantía se limite al bien hipotecado, lo que se denomina dación de pago”. IU iba un poco más allá y aseguraba “la promulgación de una nueva ley hipotecaria que contemplara la dación de pago con fórmula para liquidar las deudas hipotecarias. Esta dación incluirá a todas aquellas personas que han sido desahuciadas o están en trámites de serlo”. Por contrapartida, UPyD reclama “apoyo activo al incremento de la oferta de créditos hipotecarios con dación en pago de la vivienda para amortización del crédito”.

Pero mientras las formaciones políticas recogen estas necesidades, los bancos callan. En tiempos de bonanza, las entidades bancarias han ofrecido productos de todo tipo para atraer a los compradores, incluso a los más jóvenes. Para este sector, Ibercaja concertó con el Ayuntamiento de Zaragoza la llamada Hipoteca Joven, para personas de hasta 35 años que quisieran comprarse su primera vivienda. Las condiciones más destacadas eran que las cuotas se calculaban según el Euribor más el 0,35 (hasta el 80% de la tasación del inmueble), y hasta el 0,45, si se tasaba el 100%. No tenía techo, ni suelo, ni gastos por cancelación o apertura. El importe máximo de préstamo era de 400.000.

Muchos jóvenes se beneficiaron de estas condiciones, pero cuando la crisis del ladrillo comenzó a hacer mella, Ibercaja canceló esta hipoteca —no era demasiado rentable para el banco—. Fue entonces cuando la Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI), en noviembre de 2010, comenzó a ofrecer un producto similar, pero con peores condiciones (interés fijo inicial del 2,25% durante el primer año, luego, Euribor más 0,45% —una vez cumplidas las bonificaciones—, con revisión semestral). Solo se financiaba hasta el 80% del valor de la vivienda, ampliable al 100% si se tenía un aval, etc.

Las condiciones se iban endureciendo para los jóvenes. Hoy, y después de preguntar en varias sucursales bancarias, no se da hipoteca a nadie que no cuente con ciertos ahorros (no menos del 40% del valor del inmueble), que tenga aseguradas sus condiciones de pago (empleo fijo, mejor si se es un funcionario) y que, en caso preciso, tenga un aval con solvencia demostrada.

ARAGÓN TIENE UN STOCK DE 17.600 VIVIENDAS VACÍAS

Tal es el caso, que muchas personas que contaban con las llamadas Cuentas Ahorro Vivienda, que permitían desgravar el importe de lo depositado con el fin de adquirir una casa, han tenido que devolver lo desgravado porque no han encontrado financiación para comprar un piso. Felipe G. es uno de esos casos. Este zaragozano quiso adquirir un piso. Es soltero y había encontrado el apartamento de sus sueños cerca de su trabajo. Posee una nómina, pero no contaba con aval, por lo que el banco se negó a otorgarle la hipoteca. Tuvo que devolver los 5.400 euros que había conseguido desgravarse en la declaración de la Renta en los últimos cuatro años. “Preferí no comprar una casa, porque implicaba pedir el apoyo de mis padres. La situación está muy mal, y no quise comprometer su seguridad. Si me hubiera quedado en el paro, no hubiera podido hacer frente a los pagos, y podrían haber peligrado los ahorros que tienen mis padres, incluso su casa. No me parece justo”, explica. En esta ocasión, la situación tuvo una solución sencilla: no adquirir una vivienda. Más complicado le resultó a nuestro siguiente protagonista.

Antonio (nombre ficticio) lleva desahuciado de su casa cerca de un año. Autónomo del mundo de la construcción está sin trabajo desde hace mucho tiempo. Actualmente, cobra 426 euros de prestación social, porque no tenía ingresos por desempleo. Su situación es extrema y ya no sabe qué hacer. Tan solo se le ocurre “entregar mi casa como pago”, reconoce, “pero me quedo en la calle. ¿Qué hago con mis dos hijos?”, se pregunta. El banco se quedaría con su piso, aunque para las entidades bancarias esta solución no es la mejor, no les gusta, porque disponen de un gran stock de productos de todo tipo, fruto de la crisis. Si nada lo remedia, en poco más de dos meses Antonio se quedará en la calle.

Para este obrero de la construcción “las cuentas que nos hicieron en el banco no eran disparatas. Vimos asumible las cuotas, pero una mala racha laboral ha hecho que todo se vaya al garete”. Esta es una situación real, como la de muchos aragoneses —y más que habrá si sigue subiendo la tasa de desempleo, que en España es ya del 22%—. Si bien, hay otros casos en los que la mala gestión y la permisividad de los bancos ha hecho que se produzcan verdaderos dramas. Hay muchos ejemplos entre el colectivo inmigrante.

LAS ENTIDADES BANCARIAS NO VEN POSITIVAMENTE LA APLICACIÓN DE LA DACIÓN DE PAGO

La banca española, igual que la norteamericana, encontró en ellos un sector que no estaba sobre-endeudado. Las inmobiliarias —que colaboraban muchas veces con las entidades bancarias—, comenzaron a captar clientes entre los inmigrantes. Les financiaban el 100% del valor de la vivienda, y a veces más, con el peligro que esto conlleva. En ocasiones, incluso, se permitía que se avalaran unos a otros, de manera que quien avala ya no es una persona solvente, financieramente hablando, sino otro hipotecado.

Con la crisis, este colectivo fue uno de los más afectados. Sin dinero, ni ingresos, se ven obligados a salir de sus casas, debiendo una parte importante de su hipoteca. Douglas y Mariliss son dos dominicanos que se compraron un pequeño piso en Zaragoza. Ambos trabajaban, pero la crisis ha hecho que estén actualmente estén en paro. Compraron su casa por 130.000 euros, y la han tenido que vender por 90.000 euros. No obstante, reconocen “que nos hemos quitado un peso de encima, porque aunque todavía tengamos que pagar al banco unos 25.000 euros, creemos que sin hipoteca viviremos más desahogados, aunque si la cosa no cambia, tendremos que volvernos a nuestro país”, argumentan.

Esta pareja tuvo suerte de vender, aún perdiendo dinero, pero son muchos los que no tienen esta opción. El banco se queda con sus ilusiones, y con su casa. Si bien, para los bancos, quedarse con el inmueble no es la solución. Para plataformas y colectivos sociales, sí, aunque cambiando algunas leyes. Es la llamada dación de pago.

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) lucha porque los deudores puedan zanjar la deuda entregando su vivienda (dación de pago), además de poder quedarse en la casa afectada, pagando un alquiler social. En este sentido también se mueve Stop Desahucios, que se constituyó en Zaragoza en septiembre de este año. Para ellos, el desahucio no es la solución “sino un cambio de la legislación hipotecaria”. Reclaman el establecimiento de la dación de pago “con carácter retroactivo, pedir una moratoria en los desahucios y solicitar la creación de un parque público de vivienda”.

TIEMPOS DE BONANZA

Hubo unos años en los que los bancos concedían hipotecas a todo el mundo, los requisitos eran mínimos. Esto era posible por varios aspectos: los tipos de interés eran muy bajos, había una fuerte demanda, se incrementó el valor de la vivienda y de las tasaciones y aumento el índice de población inmigrante, que reclamaba casa. Como los tipos estaban tan bajos, salía mejor comprarse una casa que pagar un alquiler, porque las cuotas eran menores. Esto hacía que las personas no miraran el precio de la vivienda, sino la cuota a sufragar, lo que hizo que se pagaran auténticas barbaridades por pisos y casas que en otros momentos hubieran valido mucho menos.
Si bien, los bancos no ven ahora el tema de la misma manera, y tampoco ven positivamente la aplicación dación de pago a la que anteriormente hacíamos referencia. Se trata de una fórmula jurídica que en España aparece regulada en la Ley Hipotecaria (artículo 140), del texto refundido del 8 de febrero de 1946, y que es aplicable siempre y cuando se pacte con la entidad bancaria o acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario.
Para la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), modificar la Ley Hipotecaria, incluyendo la dación de pago, supondría “un beneficio para una minoría de prestatarios, a cambio de perjudicar a la mayoría”, el 97%, calculan, “que cumple puntualmente con sus obligaciones de pago”.

CON LA DACIÓN DE PAGO LEGAL “LA VIVIENDA DEJA DE SER UN NEGOCIO”

En términos parecidos se postula la Asociación Española de Banca (AEB), desde donde se apelan a las medidas sociales para paliar la situación de las familias que han perdido su casa. Dicen “que los problemas sociales no se pueden solucionar modificando aspectos técnicos del sistema hipotecario”. Además, recalcan “que antes de conceder una hipoteca, las entidades analizan todas las posibilidades de renegociar con el cliente”. Esta misma frase la han pronunciado varios directivos de sucursales bancarias consultados por Siglo XXI de Aragón. Aunque ninguno de ellos se atreve a ofrecer una solución. Si bien, todos tienen claro, en petit comité, que la dación de pago no es positiva para las entidades bancarias. Por ello hacen oídos sordos a este método por el que la entrega del inmueble salda la hipoteca contraída.

Los banqueros consultados explican que la dación de pago “no resuelve el problema de los afectados”, y que sería inútil cambiar la ley, “porque se aplicaría a las nuevas hipotecas, pero son muchos los que tienen una deuda adquirida de antes”. También argumentan que la dación de pago “acabaría de hundir el sector inmobiliario. El cierre del mercado de crédito supondría la puntilla para este ámbito económico, porque ante el descenso de la demanda y el estancamiento de la oferta, los precios se desplomaría todavía más”. Este descenso en el precio de la vivienda y la inexistencia de garantías para cubrir la diferencia entre la deuda hipotecaria y el valor de mercado, agravaría los problemas de balance en los bancos, “que se verían obligados a aportar capital adicional a sus balances para cubrir esta diferencia”, apuntan.

Además, con la dación de pago “la banca exigiría garantías adicionales a la hipoteca”, el tradicional aval, “o reduciría el importe del préstamo a niveles del 50 o 60%”. Para ellos, en la práctica significaría “la denegación del crédito a la mayoría de los ciudadanos”. En definitiva, “el coste lo pagaríamos todos”, dicen. La necesidad de capital adicional requeriría, previsiblemente, “de nuevas ayudas públicas, lo que obligaría al Estado a asumir pérdidas de entidades que no puedan cubrirlas, socializándolas a costa de más impuestos o recortes, o ambas cosas”, explican.

Sin embargo, expertos economistas consultados argumentan que “países que tienen dación de pago en vivienda son países con menor sobreendeudamiento, con menos riesgo sistemático vinculado al ladrillo y al sector financiero, menores precios de la vivienda y más fácil acceso a ella por parte de las clases más populares”.

Otro argumento es que con la dación de pago legal “la vivienda deja de ser un negocio”, y porque sería necesaria, “ya que España no desarrolla una política de vivienda respetuosa con los derechos humanos”, reclamación que ya en 2008 hizo las Naciones Unidas a este país.

AHORA LOS BANCOS NO PRESTAN DINERO A NADIE QUE NO ENTREGUE UNA ENTRADA ELEVADA POR UN PISO

Los expertos también creen que sería beneficioso “porque hay de 300.000 españoles que han perdido su vivienda y ahora están en la calle, debiendo mucho dinero al banco que les concedió el préstamo”. Igualmente, creen que una nueva normativa “beneficiaria a las personas, y no a los bancos, tal y como sucedía hasta ahora”.

Y hablando de bancos. Los especialistas se preguntan porqué han dejado de dar créditos, acaso ¿no quieren hacer negocio, cuando ése es su trabajo? Simplemente están haciéndolo “pero de forma redonda”, explican. Así, los bancos toman el dinero que el Banco Central Europeo (BCE) pone a su disposición a un tipo muy bajo, para luego prestárselo al Gobierno, comprando deuda pública, que luego vuelven a utilizar como garantía para pedir más al BCE. Es el llamado efecto crowding out, con el que “el Estado desplaza a la iniciativa privada, compitiendo por su financiación”.

Además, no se conceden tantas hipotecas porque la incertidumbre reina en el panorama económico, especialmente para los bancos, que no quieren arriesgarse a conceder una hipoteca y tasar una vivienda, con el riesgo de que en un futuro valga menos de lo que prestaron de hipoteca.

Ambas cosas han hecho que losbancos no faciliten dinero a nadie, exceptuando a aquellas personas que compran una de las viviendas que el propio banco tiene en stock, en estos casos el asunto se ve de otra manera, se dan más facilidades. Igualmente, no se conceden hipotecas, salvo que se dé una entrada elevada por el piso o casa, “por lo menos del 40%”, explican los especialistas. Sin embargo, con los sueldos medios españoles y al precio que está todo, “resulta muy difícil ahorrar, por lo que hay pocas personas que puedan aportar la entrada exigida por los bancos”, apuntan.

Por este motivo “los bancos recomiendan esperar. Una actitud un poco hipócrita, dado que en tiempos de bonanza, cuando los pisos valían mucho, todo estaba permitido, todas las hipotecas se concedían. Ahora se ha cerrado el grifo”, reconoce el experto.

Por el momento, y hasta que la situación económica sea más favorable, bancos y cajas seguirán sin dar créditos (tampoco a empresas). Algo que según los economistas no cambiará “hasta que el Euribor se estabilice”, así como el sistema bancario y la economía a nivel global comience a crecer. Además, los bancos esperarán a “que los precios de las viviendas toquen fondo, lo que asegurará que si se tasa un inmueble, en el futuro seguirá valiendo lo mismo, o más”. El grifo tampoco se abrirá hasta que “la crisis interbancaria se resuelva, y el Banco de España inyecte dinero en la economía”, ni hasta que “las familias puedan volver a ahorrar para dar una entrada y pagar los gastos de compraventa”, concluye el especialista. Mientras tanto, miles de personas se quedarán sin casa, sin futuro, ni esperanzas. 

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